非均衡城市化与高房价关系探究

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摘要：论文摘要：本文详细陈述了我国城市化发展存在的不均衡状况，分析了不均衡城市化与房价上涨之间存在的关系。最后，提出了一些有利于城市化均衡、协调发展的策略。 论文关键词：城市化,不均衡,房价 一、我国城市化发展呈现不均衡状况 城市化是指人口、非农产业

　　论文摘要：本文详细陈述了我国城市化发展存在的不均衡状况，分析了不均衡城市化与房价上涨之间存在的关系。最后，提出了一些有利于城市化均衡、协调发展的策略。

　　论文关键词：城市化,不均衡,房价

　　一、我国城市化发展呈现不均衡状况

　　城市化是指人口、非农产业向城市集聚，以及城市文明、城市地域向乡村推进的过程。近年来，随着我国经济建设的迅速发展和工业化的全面推进，我国城市化发展速度不断加快。据资料统计，1978年至2006年，全国城市总数由193个增加到663个。2005年我国的城市化水平已由建国时的10%提升到43.9%。虽然我国的城市化发展总体上取得了很大成就，但城市化发展呈现出明显的不均衡状况。

　　1、东、中、西部城市化水平差异显著。目前，东、中、西部地区的城市数量分别约占中国总数的44%、37%和19%。土地面积仅占全国14.1%的东部地区，城市数量分别占了中国总数的44%，城市非农人口占全国44.9%，国内生产总值占全国的58%，分别是西部的2.5倍和4.2倍。同时东部地区自身的城市分布也存在不平衡的问题。东部特大城市的21.1%都聚集在了东部渤海湾、长江口、珠江口三角洲等三大城市群中。2006年东、中、西部城市化水平分别为54.6％、40.4％和35.7％。城市化水平最高的是上海，为88.7％，西部的甘肃仅为31.59%。西部与东部相比存在着明显的差距，不仅城市化水平低，而且城市密度小，布局和规模都不合理。

　　2、中心城市与周边地区城市化水平差距较大。以中西部地区为例，往往省会城市或重点城市城市化发展迅速，且水平较高，而周边地区城市化进程则明显滞后。有数据显示，全国19个副省级以上城市常住人口超过1.92亿，这意味着每六个中国人中，就有一个居住在副省级以上城市。大量人口向少数大城市集中，也从侧面说明了中心城市城市化水平超前发展的事实。

　　二、非均衡城市化导致房价快速上涨

　　我国城市化的不均衡发展，可能会从土地价格、供求关系、投机市场等方面导致房价不断攀升。

　　1、非均衡城市化推动地价上涨

　　土地是房地产开发的最重要的生产要素之一，也是房地产产品的必要载体。作为房地产用地，最重要的属性是其地理位置。地理位置越好，地价就越高。由于城市化使城市不断扩容，现有城区内地理位置较好可供利用的土地非常少，造成了广大地产商趋之若骛，出现了一些天价土地竞拍的局面，推动了土地价格的整体上升，使得目前城市地价基本占了房价成本的40%，地价的上涨推动了房价的上涨。

　　2、非均衡城市化加剧房地产市场供需矛盾

　　我国城市化的不均衡发展，使大量人口向少数大中城市集中，这些人的刚性住房需求无疑会大大加剧楼市的供需矛盾。未来10年，我国城市化率将以每年至少1.2%至1.4%的速度增长，届时每年新增城市人口将近2000万人。以2005年我国人均住房面积26平方米计算，每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平方米，接近当年全国商品房销售面积总量。加上城市原有人口中未解决的住房需求，未来城市住房可能会面临更加严峻的供求压力。

　　3、非均衡城市化引发房地产投机

　　和储蓄、理财相比，房地产投资具有回报丰厚且风险相对较小的优点。近年来，由房价上涨预期所引发的地产投机热潮，使房价迅速飙升。房价越高，房价增长越快，房地产回报在短时间内就越丰厚。这也就是为何众多央企和富豪纷纷投身房地产业的原因所在。2009年全年，国内城市化发展水平较高的城市，其房价大多经历了动辄60%-70%，甚至翻倍的涨幅，这其中与房地产市场的投机因素有着密切的关系。

　　三、高房价对我国城市化发展进程的负面影响

　　城市化是每个国家在发展经济过程中都不可避免的阶段，但城市化的发展需要必须与人民生活水平相一致。进入21世纪以来，民众购房刚性需求和城区房产资源有限性之间的尖锐矛盾，使得我国城市房价以惊人的速度增长，房价的持续高涨已给我国社会经济发展带来诸多问题。

　　1、高房价首先削弱了大多数城镇居民的生活质量。客观上讲，目前的房价水平，对于居住在城镇中的绝对多数百姓而言，都是难以承受的。不管是买了房的，还是准备买的，都必须为房子花费掉自己的绝大部分收入，使得他们很难有经济能力改善除住房外别的方面的生活质量。

　　2、高房价加剧了社会的两极分化，影响社会和谐。目前国际认可的比较恰当的房价收入比介于3:1～6:1之间，而在国内许多城市，该参数对应值都在10：1以上。对于高收入人群来说，高房价已成为他们借钱生钱的有力工具，可以给他们带来丰厚的经济受益。然而，对于广大中低收入人群，房价近年来的攀升速度，已远远高出普通民众收入的增长速度，贫富差距变大，严重影响社会和谐。

　　3、高房价会导致畸形产业结构形成，阻碍了城市经济发展。房价过快增长会导致商务成本急聚攀升，进而提高企业运行成本，这在一定程度上抑制了新兴中小企业的成长，降低企业竞争力。房地产投资增速过快使房价、地价、房租上涨过快，也使劳动力流动、异地就业难度加大，在一定程度上又提高了城市企业的劳动力成本。

　　4、高房价会影响我国GDP持续增长和本土企业竞争力，不利于扩大内需宏观调控战略目标的实现。

　　2008年由美国次贷危机引发的全球性的金融危机，已严重影响到我国的出口规模，并极大地压缩了国内众多出口企业的生存空间。在出口走弱的前提下，能否及时地扩大内需，调动国内人民的购买力就成为未来几年左右我国经济增长的关键因素。然而，房价高泡沫已严重限制了国民用于进行其它消费的支付能力，使得很多人在进行吃、穿、用、行等其它活动时显得捉襟见肘。这样长期持续下去，对于本土企业的生存、对于扩大内需是非常不利的。

　　诚然，快速发展的中国经济需要房地产业这一重要引擎，但房地产业发展过快所带来的一系列社会问题可能会影响我国经济的持续健康发展和我国城市化进程的快速有序推进。只有想方设法促使我国城市化均衡、协调发展，才能有效解决高房价问题和由高房价所引发的一系列问题。

　　四、我国城市化均衡发展的建议

　　1、通过产业发展来加快中、西部城市化进程

　　中、西部城市化发展的最大软肋是产业发展力量较为薄弱。要紧紧抓住目前东部产业向中、西部战略转移的大好时机，在科学规划、合理布局的基础上，出台各种优惠政策帮助东部企业向中、西部转移，帮助中、西部地区能够顺利地承接东部转移的产业，从而推进中、西部城市化进程不断加快。国家在开发区及经济区域的规划要向中、西部地倾斜。

　　2、合理布局城市规划，建立大城市与卫星城市间的协调机制

　　在城市化进程中，各城市应当根据自己各方面的实际情况，对当地的城市化模式进行准确的定位，将单个城市的建设纳入到卫星城市的区域规划中，形成分工合理、各具特色的城市建设体系。将大城市的诸多职能合理地分流到周边的卫星城市，既带动卫星城市的发展，又能分流大城市的人口压力，缓解城市由于人口增加、购房需求刚性增长与城区房产资源有限性之间的尖锐矛盾。这样的城市化会促使城市空间结构更加合理，产业优势更加突出，聚集效益更加合理，大城市与卫星城市形成分工合理、各具特色的城市体系。

　　3、准确定位“廉租房”、“限价房”、“经济试用房”等住房保障体系

　　合理规划廉租房、限价房、经济适用房的建设，以及活跃二手房市场以及租赁市场，可以有效的为城市居民以及进城务工农民提供住所，满足了他们基本的生存需求，进而使农民工从候鸟式的来回迁移状态逐渐过渡到城市中的定居状态，同时对平抑市场房价也能起到积极作用。

　　4、深化城市配套体制改革

　　城市化是企业与人口在空间上集聚的过程。我国现在仍然存在就业、户籍制度、社会保障等方面的种种制度缺陷，要加快城市化的发展进程，就必须要推进相关制度改革，实施制度创新。要改革就业制度，实行劳动力自由流动、自主择业的劳动就业制度。要打破城乡体制和政策分割，积极推进统一的劳动力市场建设。深化户籍制度改革。城乡二元分割的户籍制度为城市流动人口带来诸多就业、福利以及教育的权利不平等的问题，为此要放宽农民工进城落户的设定条件，降低农民进城的门槛。深化福利和就业保障制度，完善社会保障体制。必须建立面向所有农民工的基本医疗保险与工伤保险制度，建立农民工养老保险制度，完善城市农民工的社会救助制度。

　　总之，城市化与房地产业之间存在明显的相互作用。城市化发展不均衡，容易引发房价攀升；而房价高企又会给城市化的健康发展带来严重危害。只有积极稳妥地推进城市化均衡、协调地发展，才能有效解决由不均衡城市化所引发的包括高房价在内的一系列问题。

　　参考文献

　　1 李志国.浅议西部城市化模式下的房地产业发展思路[J].甘肃省经济管理干部学院学报,2004,01

　　2 统计局:06年人均国内生产总值略高于2000美元,搜狐新闻,2007年7月19日

　　3 杨柏芳. 我国区域城市化模式选择分析 [J]. 哈尔滨商业大学学报,2007,04

　　4 改革开放三十年甘肃城镇化水平不断提高,财经,中国网2008,12,1

　　5 孔凡文. 中国城镇化发展速度与质量问题研究. 中国农业科学院博士后研究报告,2006: 100.

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