创设工业用地使用权出典供应方式探析

来源：核心期刊咨询网时间：2020-03-30 11:0612

摘要：摘要：工业用地作为建设与生产的资源要素，对承载工业企业发展的基础性作用不言而喻。在当前国家大力发展实体经济、加快建设制造强国的战略背景下，为深化工业用地供给侧改革，建立和完善符合企业发展规律、产业生命周期和发展方向的工业用地供应方式及其管

　　摘要：工业用地作为建设与生产的资源要素，对承载工业企业发展的基础性作用不言而喻。在当前国家大力发展实体经济、加快建设制造强国的战略背景下，为深化工业用地供给侧改革，建立和完善符合企业发展规律、产业生命周期和发展方向的工业用地供应方式及其管理制度，切实降低工业企业用地成本，适当给予工业企业腾挪发展空间与弹力，促进新型工业化快速健康发展，进而促进实体经济高质量发展。借鉴传统房屋典权制度的设计优点，探索创设中国特色工业用地使用权出典供应方式及其管理制度或许是可行之道，同时也是工业用地履约使用保证金制度的探索。

　　关键词：工业用地;供应方式;出典

　　《高校应用数学学报A辑(中文版)》(季刊)创刊于1986年，是由教育部主管、浙江大学和中国工业与应用数学学会主办的数学期刊。自2002年起已作为中国工业与应用数学学会(CSIAM)的会刊之一。

　　工业用地一般是指为产品制造加工、机械设备修理等生产及其服务而建设厂房、车间、作坊等及其配套工程的场地。目前，国家工业用地使用权供应方式在政府主导的一级市场主要是通过招标、拍卖、挂牌形式出让和出租。在当下国家推进产业转型升级与企业提质增效发展阶段，如何建立和完善符合企业发展规律、产业生命周期和发展方向的工业用地供应方式及其管理制度，切实降低工业企业用地成本，适当给予工业企业腾挪发展空间与弹力，提升土地资源要素生产率，是值得研讨的热点课题。一些地方已进行工业用地“长期租赁”“先租后让”“租让结合”“弹性出让”等提高工业用地有偿使用效率与节约集约利用水平、降低工业企业政策性用地成本的有益探索。本文认为，作为国家政策重点支持与培育的战略性新兴工业企业(主要是指从事先进装备、智能制造、节能环保、军民融合等高精尖技术产业的企业)应优先优惠使用工业用地。为深化国土资源供给侧结构性改革，完善工业用地差别化供应制度，促进新兴工业企业稳步健康成长，满足新兴工业企业多样化用地需求，降低新兴工业企业用地成本，本文建议国家可出台相关规定主要针对新兴工业企业创设工业用地使用权出典供应方式，着力构建“租典让”并举与“租典让”有条件转换及其弹性使用年期等工业用地分类分级分时动态供应体系，以新时代中国特色社会主义土地供应新理念，助推新型工业化发展，助力振兴实体经济。

　　1 不动产典权制度历史沿革概况

　　典权制度是中国古老的规定不动产物权变动的特有传统制度，曾充分发挥过良好的融通资金与经济便民作用。典权制度起源于唐朝，后历经宋、元、明、清各个朝代的传承与演变，至民国民法又得以进一步规范与完善。中华人民共和国成立后即废除民国民法，典权制度遂成为我国大陆地区的习惯法，而我国台湾地区仍然沿用至今。我国大陆地区目前以最高人民法院的司法解释对历史遗留的房屋典权作出部分相关规定。我国台湾地区民法第911条规定：“称典权者，乃支付典价，占有他人之不动产，而为使用及收益之权也”。占有他人不动产而享有使用、收益权利并支付典价的一方，称为典权人或承典人;将自己的不动产交付他人占有、使用、收益并收取典价的一方，称为出典人。典权制度的核心作用在于规定出典人到期享有典物的回赎权，典权人在出典人逾期未回赎时可取得典物的所有权。对不动产中的房屋而言，典权人支付出典人的典价通常为房屋出卖价格的50%-80%之间，典期内通常“房不起租、银不起息”，也就是说出典人不收取房屋的租金、承典人也不收取典金的利息，双方形成权益价值对冲。典权一般来讲，是以获取典物使用价值为首要目的，应属于用益物权性质。

　　对典权制度是否应当废止，理论界和实务界一直存在争议与分歧。本文认为，全盘保留或断然否认具有特殊社会与经济功能的典权制度都不可取，尝试汲取其精髓、改进其不足、弥补其缺陷、重构其规则，继而充分挖掘其现实价值，将其创新运用于工业用地使用权供应，或许切实可行。由于国家实行土地的社会主义公有制，在制度设计与实际操作上，工业用地使用典权应该比房屋典权来得简便易行。

　　2 工业用地使用权出典方式简介

　　本文所称工业用地使用权出典方式，是指市、县人民政府土地管理部门根据地块估价结果和产业政策等，综合确定工业用地使用权典权底价和期限等相关标准与条件，主要通过挂牌办法供应给新兴工业企业占有、使用、收益的行为。

　　新兴工业企业承典工业用地使用权的项目准入、投入产出、用地规模、规划指标等相关具体要求与约束条件，由市、县人民政府土地管理部门会同发展改革、经济和信息化、规划、建设等部门根据本地产业发展现状制定详细供地方案，经市、县人民政府批准后由市、县人民政府土地管理部门实施。

　　工业用地使用权出典期限一般为5-10年，出典底价一般为工业用地使用权出让30年期评估价的80%左右，市、县人民政府土地管理部门应在符合国家评估技术规范的不低于国家规定的工业用地出让最高年限最低价标准的基础上，修正对应出让年期折算出典底价。

　　新兴工业企业主要通过挂牌办法取得工业用地使用典权，期限届满后需要继续用地的，应于典期届满前6个月向市、县人民政府土地管理部门申请，转为协议受让或承租原工业用地使用权。经市、县人民政府土地管理等相关部门综合考评新興工业企业产业生命周期、税收产出、用地履约、发展计划、技术创新等方面的实际情况后准予继续用地的：

　　新兴工业企业可补足原支付典价与现出让30年期评估价的差额协议受让原工业用地使用权(受让期与原承典期之和不超过30年)。

　　新兴工业企业如因资金缺口暂不能受让工业用地使用权或为自身升级发展需要融通资金的，可获得返还原支付典价后转为协议支付租金承租使用原工业用地(承租期与原承典期之和不超过30年)。

　　新兴工业企业与市、县人民政府土地管理部门签订书面工业用地使用权出典合同并在规定期限内支付全部典价后，应至当地不动产登记机构申请办理相关权属登记。不动产登记机构审批记载于不动产登记簿后，发给新兴工业企业不动产登记证明，不动产登记证明附记栏里应载明出典人与典权人的政策性权利与限制性规定。

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