筹建国际品牌酒店技术要素分析

来源：核心期刊咨询网时间：2020-08-10 09:4512

摘要：摘要：以参建某国际品牌酒店的经验从合同谈判、设计阶段、实施过程、开业前的准备4个方面讨论分析，阐述业主筹建国际品牌酒店应重点关注事项。 关键词：国际品牌酒店;管理公司;业主;合同谈判;设计咨询;开业前工作 近年随着中国社会经济的发展，世界各大知名

　　摘要：以参建某国际品牌酒店的经验从合同谈判、设计阶段、实施过程、开业前的准备4个方面讨论分析，阐述业主筹建国际品牌酒店应重点关注事项。

　　关键词：国际品牌酒店;管理公司;业主;合同谈判;设计咨询;开业前工作

　　近年随着中国社会经济的发展，世界各大知名品牌酒店公司陆续进军中国市场。国际品牌酒店建设与传统意义的酒店建设和管理不同，也不同于房地产开发，建设程序复杂、经济回报时间长。这里以投资开发商角度从合同谈判期、前期设计、项目施工期、开业前准备4个方面讨论筹建过程中需控制的要点。这里要定义一下国际品牌酒店及和投资者的关系——是由投资方按某国际品牌酒店管理公司的标准建造并冠名某品牌名称，委托某品牌的酒店管理公司进行运营管理的酒店;酒店管理公司依靠全球良好的声誉、会员系统、规模优势和专业的管理进行营利，业主和酒店管理公司之间是委托和被委托关系。为了方便论述，国际品牌酒店管理公司简称管理公司，投资开发商简称业主。

　　1.合同谈判期

　　1.1 品牌的选择

　　国际品牌酒店的投资成本高、回报时间长，每平方造价约9000元，理想回报时间是5年，业主投资酒店必须有充分的思想准备。近年在中国酒店市场开展的较好的国际品牌有：万豪国际酒店集团、希尔顿国际酒店集团、洲际、温德姆等，这些国际公司为了适应全球不同的地区文化和风俗，又成立了不同地区的子公司。如万豪国际酒店集团公司就在香港成立“香港豪华酒店(中国)国际管理有限公司”应对亚洲地区的业务。业主想要建设国际品牌酒店就要同管理公司的下属子公司谈判，签订一系列的合同取得建设品牌酒店的许可，合作关系形成后管理公司会允许业主以某个品牌的标准建设酒店。在酒店品牌选择方面业主方需要注意：①对所在地区旅游、产业分布、城市规模和消费习惯认真的考量选择适合当地的品牌。

　　②充分估计自身的经济实力，比对不同公司在不同地区的品牌营利情况和发展方向，不要盲目追求豪华。比如万豪旗下就有“万豪、万怡、万丽、万枫”等品牌，各有优劣，另有度假型酒店、商务型酒店、会议型酒店等运营模式。

　　1.2 合同主要条款分析

　　业主初步确定选取的品牌后就进入合同谈判阶段。业主同管理公司需签订《管理合同》《国际服务合同》《许可使用费合同》《技术服务合同》，取得建造运营某品牌酒店和得到技术支持的权利。其中《管理合同》是主合同，约定了双方在酒店建造、运营期间的权利义务，如果《管理合同》失效或解除，其他3分合同也将无效或解除，《技术服务合同》的期限到正式开业止。下面主要讨论与万豪国际酒店集团的《管理合同》中的关键条款。

　　(1)关于业主的权利条款，必须明确业主在酒店经营过程中如何行使权利及权利的范围，如业主对酒店的视察权、对酒店管理公司指派的总经理的选择权，对财务的审核权和具体审核时间。

　　(2)设置对管理公司对酒店管理的考核指标。业主方可以充分考察当地近几年来的经济情况设置对管理公司的业绩测试条款，该条款条款是考核管理公司经营能力的主要条款。

　　(3)收费条款的设置。管理公司的收费分别在在4份合同中有体现，分为管理费、许可费、奖励费、国际服务费、技术服务费。其中管理费、许可费、国际服务费谈判的空间不大，奖励费(管理公司经营酒店的利润提成以营业额的百分比计取)和技术服务费所占的比重较大可设为重点谈判对象。特别注意的是4份合同是与不同的公司签订且这些公司之间在法律意义上是关联的，部分条款互为解释。储备基金提取比例的设置，该笔费用每年按营业额提取用于酒店维修，业主一般不能随意使用。建议设置合理的提取比例和业主支取条件，否则会造成业主资金沉淀过多。

　　(4)品牌酒店的会计报表、核算办法、利率标准都需执行境外标准，具体品牌有不同的规定。这一部分需聘请专业的会计师进行解释谈判。

　　(5)法律的适用问题。这是在4份合同中多次出现的条款，需注意国际惯例合同纠纷一般采用仲裁方式，建议约定大陆境内的仲裁机构，如果选境外或香港适用的仲裁程序法律将与中国大陆不同。

　　(6)在限制区域的设定上尽力争取，这关系到业主投资的酒店可以覆盖多大范围，其他人员是否在该范围可以建设同类竞争性酒店。

　　(7)技术服务费是管理公司对业主建设酒店的技术指导服务费用，费用弹性较大，注意约定服务的期限和到场指导的次数。

　　以上合同均采用双语版本且同时有效，合同谈判过程需熟悉英文(或其他约定语言)的律师全程参与，尽可能了解每一个条款的外文版本解释与中文版本的差异。

　　2.设计阶段注意事项

　　(1)前期设计咨询单位的选择。在选取设计咨询单位时要注意：①明确主创设计师和团队。②明确设计咨询公司的性质，如国外的设计咨询公司大部分在中国大陆没有设计出图资质，出图的另行聘请国内的设计公司。管理公司一般对建筑设计咨询和厨房设计咨询这两个单位作重点要求，其他咨询设计单位业主可以在有类似经验的同行业内比选确定。

　　(2)前期设计需选定的设计咨询单位有：建筑方案设计咨询、厨房设计咨询、机电设计咨询、消防生命安全咨询，这几个单位确定后就可以开展前期设工作。這一阶段要注意与《技术服务合同》中约定的技术团队密切沟通，酒店方的技术团队的意见和提供的设计指导非常重要，如建筑平面的布局、厨房和后勤区域的布置、宴会厅的设置等都有非常专业的要求，这部分的建筑层高、面积配比、人流动线、设备的位置都直接影响酒店将来的使用功能发挥和能耗。消防生命顾问建议从建筑方案阶段就参与审核平面布局，如万豪酒店的消防生命安全标准要求执行的是美国消防协会NFPA标准，这个标准部分高于国内的消防规范要求，有些标准与国标规范不匹配需要专业的消防工程师指导设计。厨房设计顾问和机电设计顾问在方案阶段参与有利于厨房后勤空间的准确性和机电设备的合理排布，减少后期平面图纸的频繁修改。另外，国内的卫生防疫标准一般高于管理公司的品牌标准，需咨询当地管理部门对这方面的要求，特别是酒店的垃圾分类处理需设计独立的处理系统。

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