日本东京都地价与工资之间关系的实证研究

来源：核心期刊咨询网时间：2020-08-04 11:1012

摘要：摘要：通过1957年至2017年日本东京都地价与工资的pearson相关检验、回归分析、Chow test (邹氏检验)以及残差%分析，地价与工资显著正相关，地价是工资的函数，地价=10^(0.9527 *log10(工资)+ 0.1979) 。当地价偏离工资拟合地价之后，地价与拟合地价会相互回

　　摘要：通过1957年至2017年日本东京都地价与工资的pearson相关检验、回归分析、Chow test (邹氏检验)以及残差%分析，地价与工资显著正相关，地价是工资的函数，地价=10^(0.9527 *log10(工资)+ 0.1979) 。当地价偏离工资拟合地价之后，地价与拟合地价会相互回归吻合。使用地价与拟合地价之间的残差%，可以直观观测到房地产市场的运行状态(低估、正常、高估和泡沫)。1988年至1991年东京都地价与拟合地价之间的残差%维持在(高估)95%以上，显现明显的房地产泡沫，而90年代的东京都所有行业月平均工资增长乏力，据地价工资拟合函数，容易预测到之后的地价暴跌。

　　关键词：地价 房价 工资 线性回归 Chow test

　　一、引言

　　作者(2017)实证了深圳市月平均工资与年平均房价具有显著正相关，工资可以线性解释房价，测算出2016年深圳平均房价偏离模型高估约32%，预测未来几年深圳房价不会大幅上涨而等待工资上涨来消化房价高估部分[1]，2017年至2019年9月期间深圳平均房价微幅震荡实证了预测的准确性。作者(2020)又实证了香港房价是工资的函数，降低房价同增长工资两者不能够兼得，如果两者需要兼得需要从制度政策层面调整来打破在香港已经运行超过40年房价工资的函数[2]。

　　深圳和香港的工资与房价之间都具有显著的相关性，房价都可以使用工资的函数来表达，这引申出，房价是工资的函数是否具有普遍性?本文选取日本东京都房地产市场作为研究对象，来进一步实证研究房价与工资之间的相关性，日本统计部门具有共61年相对完整的东京都地价和工资数据，期间横跨了日本多个经济周期 [3]，具有长期内在特征。

　　二、综述

　　项卫星等(2007)通过研究美国日本东南亚房地产市场发现银行信贷在房地产的过渡扩张是房地产泡沫过渡膨胀的主要成因[4];张永昶(1998)从地理学角度出发。研究日本战后土地价格发展变化的时刻分布特点，国土狭小、经济发展迅速和土地保有税较低等因素是日本地价在战后长期持续高涨的基础，而经济波动和利率及预期收益率的变化则是影响地价中短期涨落变化的重要因素，地价的爆涨爆跌在很大程度上可归因于投机[5];冯辉(1996)研究日本战后地价的变动原因，发现短期金融市场的变化是地价变动原因之一，长期主要原因是经济发展[6];山田浩之等(1994)分析战后日本地价影响首要因素是经济增长，其次是人口和公司向东京大城市集中，短期波动可以用利率来解释[7];刘轩(2018)对日本房地产泡沫形成及“崩溃”的实像剖析，经济高速增长和快速城市化往往伴随着房地产价格高涨甚至房地产泡沫，房地产泡沫未必导致泡沫经济，也不必然发生崩溃，而是可能通过有效释放或挤出加以消融[8]。

　　大家主要从经济发展、金融波动以及人口转移等方面来阐述日本房地产价格变动原因，同时，关注日本80年代中后期房地产泡沫的成因和破灭后对经济社会影响。少有学者定量来分析日本房地产市场，没有对地产泡沫进行定量分析，避免不了让人怀疑其分析和泡沫定义具有主观成分，对日本地价变化原因说服力不够饱满。本文试图通过东京都地价和工资之间关系的实证研究，来定量描述房地产价格变化的社会内在原因。

　　三、东京都平均地价与就业人员平均工资之间关系

　　(一)东京都工资与地价数据

　　东京房价历史统计数据缺乏，而东京都总务局统计处有完善的地价统计数据。据日本通产省与日本银行1998年调查，东京地价占房价中的比例达到65%～85%，房地产增值主要来源于土地增值[9]。本文使用地价代替房价研究东京都房地产价格同工资之间的关系。

　　从东京都总务局统计处“劳动者名义工资指数”中获取1957年至2017年东京都所有行业名义平均工资指数，再获取2008年东京都所有行业月平均工资为499966日元，以2008年工资为基础，通过名义工资指数换算出，1957年至2017年共61年“东京都所有行业月平均工资”(下文简称为工资)。

　　从东京都总务局统计处“物价地价”中获取2003年至2017年东京都住宅平均地价，1992年至2003年东京都住宅平均地价年度环比率，和1971年至1992年东京都市圈住宅平均地价年度环比率。因1957年至1991年期间缺乏东京都住宅平均地价相关数据，使用东京都市圈住宅平均地价年度环比率来等效1971年至1991年东京都住宅平均地价年度环比率。从日本总务省统计局“全国6大都市地价格指数”获取1957至1970年6大都市圈住宅地价指数，来等效为1957至1970年东京都住宅地价指数。通过换算获得1957年至2017年共61年“东京都住宅平均地价”(下文简称地价)。

　　(二)东京都地价与工资显著正相关性

　　取1957年至2017年共61组东京都地价与工资数据，做pearson相关检验，东京都地价与工资Pearson 相关系数 = 0.842，P 值 = 0.000。说明东京都地价与工资显著正相关性。

　　(三)东京都地价是工资函数

　　观擦图一东京都1957年至2017年工资与地价数据，發现1962年至1987年间工资与地价数据具有密切的吻合。取1962年至1987年间工资与地价数据进行拟合，由于数据变动范围超过10倍，拟合采用log10(工资)与log10(地价)进行。

　　回归方程为log10(地价) = 0.1979 + 0.9527 log10(工资)，S = 0.0482829，R-Sq = 98.3%，R-Sq(调整) = 98.2%。回归方程F统计量对应P=0.000，地价和工资之间具有显著的函数关系。

　　地价工资拟合函数：地价=10^(0.9527 *log10(工资)+ 0.1979) 。

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