房地产项目收购财务风险及对策

来源：核心期刊咨询网时间：2019-07-11 10:2512

摘要：摘要：伴随着我国市场化进程的不断推进，我国一跃成为世界第二大经济体，国民收入稳健提升。此外，交通的便利和国际市场的发展，中国市场已经不限于国内企业的竞争，跨国资本也加入中国市

　　摘要：伴随着我国市场化进程的不断推进，我国一跃成为世界第二大经济体，国民收入稳健提升。此外，交通的便利和国际市场的发展，中国市场已经不限于国内企业的竞争，跨国资本也加入中国市场。尤其是国内房地产领域，在国家施行嚴控政策下，房地产竞争更加激烈。房地产成为暴利行业，土地身价水涨船高。现在，很多房地产企业掌握一定土地资源，但是因为资金和管理模式的局限，为了获得更高的利润通常经过股权转让实现项目转让，进而提升企业的市场价值。但是，股权转让伴随着较高的风险，为了实现强强联合，必须对房地产项目转移进行约束。本文从房地产出发，探析了收购过程中的风险和可以采取的优化策略，希望能为房地产健康发展提供一定的借鉴作用。

　　关键词：房地产项目;收购财务风险;对策

　　我国房地产行业存在一定的泡沫倾向，国家为了维护社会稳定，保障群众居住权的实现，在房地产价格和土地转移层面管控力度逐渐提升。此外，房地产行业逐渐饱和，企业在开发领域面对较大的资金压力，不仅制约着房地产企业的发展，也阻碍了整个房地产行业的健康运行。为了摆脱资金困境，通过项目转移为企业其他发展战略注入强劲的资金支持。企业股权转让是企业多有权层面的转移，土地使用权不用重新变更，减轻了转让税负，但是其中伴随着其他风险也会将企业陷入困境。

　　一、股权转让在房地产项目中的应用意义

　　1.减轻税负

　　企业不同层面的转让会涉及不同的税负，根据应税项目的不同，缴税比例和缴税种类也会不同。倘若转让的是房地产项目，其中涉及国有土地使用权转让税、增值税、营业税等不同的税种，且因为项目标的额较大，计税基数乘以税率将是一笔巨额支出，对企业来说，会增加企业的项目收购经济负担。但是，如果只是股权的转让，则只需要缴纳所得税，在税负层面可以极大地减轻企业的收购经济负担，也能避免重复缴税。

　　2.手续便捷

　　在股权转让过程中，只要股东达成一致，公司章程变更后经过备案就完成了转让手续，对于企业的所有权、使用权都不涉及变更登记，这极大减少了企业变更程序，能够缩短变更时间，让企业抓住机遇。如果企业之间属于项目多有权的转移，则转移程序复杂，需要使用权变更登记、受让企业资质审核、工商登记变更等众多手续，每个手续都要一个一个的完成，会耗费较多的时间成本，等手续变更结束有可能在半年、甚至一年以后。商机稍纵即逝，一年后的房地产开发价值有可能会出现断崖式变化，受让企业会承担较大的风险，不利于房地产行业的稳定繁荣。

　　3.运营便捷

　　股权转让的最终目的是引进资金，让项目有更充足的开发资金和更科学的管理。因此，股权转让是强强联合，新加入的企业或者以资金、或者以科学的管理为房地产项目注入新鲜活力。这些新鲜力量往往是股份出让公司的软肋，房地产开发有极强的规律性，一个项目中的经验可以成为下个项目的模板，让企业实现管理优化升级。

　　二、股权转移在房地产开发中的风险分析

　　只要是市场活动就有风险伴随，虽然和项目开发所有权转让相比股权转移有一定的优势，但是其中伴随的风险也不容忽视。房地产开发可以带来巨大的经济效益，众多企业在利益刺激下纷纷进军房地产市场，但是房地产开发需要大额资金支持，股份收购可能会耗费企业的大量运营资金，一旦项目风险变为现实，有可能直接导致企业的破产。因此，企业在面对房地产利润诱惑时要理智分析，全年了解项目可能存在的众多风险以及回避措施，还要为风险做好应对准备。

　　1.债务风险

　　根据我国《合同法》规定，股东在出资范围内对企业的债务承担无限连带责任，在这个基础上，企业在项目入股前要全面了解项目的财务往来。倘若入股企业没有对开发项目进行详细的财务调查，入股后将对入股前的债务承担清偿义务，这会让入股企业承担无谓的责任，甚至会稀释资本效益，导致入股资金主要用于清偿债务，所剩资金寥寥无几，项目开发可能仍会面临资金不足状况。一旦资本投入，为了保证项目正常开发，入股企业可能会通过减少其他项目支出保障房地产开发，最终有可能竹篮打水一场空。

　　2.担保风险

　　企业之间互相担保属于正常运行状况，甚至企业内部不同项目之间的互相担保也是市场常态。倘若项目所有企业将建设用地使用权为其他项目或者企业做担保，一旦被担保项目开发失败，银行将会借助司法拍卖实现抵押权，因此，新入股企业的加入风险会因为有担保物权的存在加大。这会引发新入股企业不必要的经济风险，资金制约下也会限制企业自身的发展。所以，在对房地产项目股份转移前，企业要到土地管理部门进行核实，确保没有较大的担保风险后再注入资本。

　　3.其他风险

　　开发项目越大，需要资金越多，可能带来的经济效益越大，但是也意味着入股企业众多。不同企业虽然在盈利层面目标一致，但是在管理理念、开发方向层面存在一定分歧，企业越多分歧越大，最终导致“九龙治水”，会因为内部问题导致项目开发失败。此外，房地产项目也会存在多次转让问题，一旦其中一个环节出现程序错误或者手续不全，有可能导致企业入股的项目属于非法项目，即使各环节审批手续健全，报税、工商登记等环节出现纰漏也会造成企业不必要的风险。

　　三、房地产股权转移过程中的有效规避风险的策略分析

　　1.强化调查

　　股权受让前，入股意愿公司会组建专门调查组织，要求相关人员对拟入股项目的财务往来和法律往来进行全面调查。这调查过程中，工作人员一定要着重核查以下几个方面。第一，主体核查，该核查主要针对拟入股企业整体经营状况进行调查，关注公司是否依法成立，主要经营项目是否符合法律规定，工商备案的股东是否缴足认购股份，该地产项目借债状况，公司的整体信用状况，开发项目的地点、附近配套措施、交通状况等整体情况做到心中有数。第二，重点核查拟入股的项目所有股东的经营状况进行全面调查，尤其是设计大额资金的合同履约情况，公司是否出现过违约情况，违约原因如何，公司目前所有经济合同中是否存在法律隐患以及相关法律后果。第三，公司是否正存在未履行的处罚以及是否存在未完结的诉讼，诉讼标的额多少，法院是否对相关财产采取保全措施，尤其是是否涉及拟入股项目的担保纠纷。这些因素都可能导致企业入股愿望落空，必须进行细化调查。

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