浅谈产权式商铺法律风险防范及解决

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摘要：摘要产权式商铺作为一种新型房地产商业销售模式，近些年备受市场青睐。但由于产权式商铺相关法律规定尚未完善，致使实践中多种纠纷频发。本文试图探讨目前产权式商铺存在的法律风险，分析其产生的原因，并就其原因，提出防范的途径及解决方式。 关键词 产权

　　摘要产权式商铺作为一种新型房地产商业销售模式，近些年备受市场青睐。但由于产权式商铺相关法律规定尚未完善，致使实践中多种纠纷频发。本文试图探讨目前产权式商铺存在的法律风险，分析其产生的原因，并就其原因，提出防范的途径及解决方式。

　　关键词 产权式商铺 纠纷解决 利益衡量 理性投资 解决对策

　　《女性天地》(月刊)创刊于1987年，由广西壮族自治区妇女联合会主办。宗旨致力于提高妇女素质和维护妇女合法权益，介绍社会主义的妇女、家庭观念，推动社会正确评价妇女，为妇女的彻底解放服务。

　　一、問题的提出

　　近十年来，产权式商铺的商业领域在我国逐渐发展成型，其商业模式本质源于国外“时权度假”的旅游模式，该商业模式起源于20世纪70年代的英、美、法等欧美发达国。21世纪初，作为一种房地产商业营销模式，传入我国的发达城市，迅速在我国地区生根发芽，进而得到迅速发展。随后，产权式商铺慢慢向国内二、三线城市渗透发展，并由逐渐拓展的趋势。

　　由于这种商业发展模式，在我国出现时间不长，缺乏配套的法律调整。在我国，关于产权式商铺专门立法规定，在国家立法层面尚处于空白期。笔者通过“Alpha-法律智能操作系统”，从2016年1月1日起至2019年11月2日为时间范围，以“产权式商铺”为关键词进行全文搜索，共有5846件案件。从2016年至2019年，案件呈现上升的趋势。

　　二、纠纷主要表现形式

　　通过案例大数据分析，不难发现，产权式商铺法律纠纷问题主要涉多方利益主体，各方存在不同的利益冲突与法律风险，但彼此却又紧密联系，环环相扣。任何一个环节出现问题，都可能使整个项目停滞不前，甚至可能让整个项目崩盘，从而引发群体性诉讼，激化社会矛盾。笔者认为产权式商铺的纠纷存在有以下几种法律风险：

　　(一)违反刑事法律，涉嫌刑事犯罪

　　法律依据：《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。

　　实际上，很多开发商及销售商在一开始并没有真实房产销售的意思表示，销售只是其中为幌子，发布铺天盖地的商业广告，并通过返租回租方式融资、圈钱、套现，实现自己非法占有目的后，迅速将资金转移。这种商铺往往因种种原因过不了户，甚至存在一铺二卖或一铺多卖的情形，严重损害了大多数投资者的合法权益。开发商及销售商往往在商铺销售结束后，通过注册成立新的物业管理公司，由该新成立的物业管理关系与投资者签订相关代运营的协议，“金蝉脱壳”，不兑现商业广告中承诺，开发商及销售商收取购房款后，通过签订无法实现的合同，把商业风险转嫁到实际商铺投资者。

　　(二)违反《广告法》，涉嫌虚假宣传

　　法律依据：《中华人民共和国广告法》(2018修订)第二十八条。

　　开发商及销售商往往通过发布“高利润、高回报”的幌子的广告信息，向广大的投资者发出要约邀请，同时在销售现场通过雇佣一些人员假冒“投资者”，营造出供不应求的火热的销售现场，诱使大多普通的投资者前来购买。同样的地段及开发条件下，通常采取产权式销售的商铺，售价比同一时段同一地段的其他普通的房地产售价要高得多，开发商可以在短期内可实行投资回报。开发商在大量广告中明确包含升值或者投资回报的承诺，完全没任何兑现承诺的努力和尝试，属于典型的利用广告对商品作虚假宣传。

　　(三)“售后返租”无法兑现

　　法律依据：《商品房销售管理办法》第十一条、《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》第三条。

　　通过售后返租或者包租的方式开展房地产销售，系我国现阶段现行法律明确禁止。很多产权式商铺开发商及销售商，通常在签订商铺买卖合同时，通过与投资者签订售后返租或包租合同的做法，取得所有产权式商铺的经营控制权。在商铺销售开始时，开发商承诺将对所销售的商铺进行统一管理经营，引进众多品牌商家进驻，承诺投资者一定年限租金收益。在我国法律上有明文禁止“售后返租”，但是开发商及销售商通过各种变相的手段加以改头换面，通过以带租约方式，再度出现在各大商业销售广告中。

　　(四)未经过合法验收，存在安全隐患

　　法律依据：《中华人民共和国消防法》(2019修正)第十三条、《中华人民共和国建筑法(2019修正)》第六十一条、《建设工程质量管理条例(2019修正)》第二条、第十六条。

　　实际上，大多数开发商没有对其销售的产权式商铺确定四至，仅通过概念上进行面积分割，各商铺彼此之间完全没有实体的物理间隔墙。投资者所取得商铺不能独立使用，唯一选择的方式，只有通过整体包租给开发商设立或指定的商业运营公司统一经营。往往这些运营公司有名无实，或者在商铺销售完毕后，通过正常的途径予以注销登记。很多产权式商铺并未通过消防验收合格，或者在验收过程中违法违规取得验收合格文件，在实际使用过程中也存在众多安全隐患。

　　(五)投资者产权无法取得

　　法律依据：《商品房销售管理办法》第十二条。

　　实际中，开发商往往不遵守相关规定，擅自分割原始批准设立空间的商业用房。而通过擅自分割的单位空间能否成为所有权的客体，纵观我国的相关法律规定，没有相应的法律法规予以规定。很多产权式商铺，空间上不封闭，没有物理间隔离墙，并无法成为独立的所有权客体。在我国很多地区，通过这种形式单独分割的商铺，是无法在房地产登记管理部门办理独立的权属证明。投资者无法通过办理产权过户，在物权上真正取得产权式商铺的所有权。

　　三、产权式商铺纠纷的产生的原因

　　产生上述众多法律风险的原因，笔者认为存在以下几方面的原因：

　　(一)产权式商铺所在民法中未有明确规制

　　产权式商铺的所有权问题，实际是民法上物权问题，由于产权式商铺的发展在我国时间较短，在民法上对其没有相关的规定，对产权式商铺衍生的现象没有从制度上予以限制，对相对人的保护也显得更为不足。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，产权式商铺所有权人后期由于统一经营不明确的情况与该规定“住改商”比较相像，但无法完全适用。对于产权式商铺所有权的如何界定，以及是否可以通过售后返租或包租的行为进行销售，在我国法律上都没有专门相关的立法规范。

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