房产项目全过程造价控制与管理探析

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摘要：【摘 要】本文通过文献研究，针对以上的问题进行了阐述，比较全面的分析了国内外工程造价控制的研究，同时结合我国目前房地产项目开发的现状进行讨论。本文主要是站在咨询企业的角度，在工程量清单计价模式下，从以下三个阶段来探讨全过程工程造价管理的问题

　　【摘 要】本文通过文献研究，针对以上的问题进行了阐述，比较全面的分析了国内外工程造价控制的研究，同时结合我国目前房地产项目开发的现状进行讨论。本文主要是站在咨询企业的角度，在工程量清单计价模式下，从以下三个阶段来探讨全过程工程造价管理的问题：(1)前期准备阶段;(2)施工阶段;(3)竣工阶段。分别就建设项目实施各个阶段出现的问题进行对比分析、仔细研究，提出了工程造价管理中出现问题的解决方案，总结工程造价管理合理确定和有效控制的预控措施，为今后从事相关管理提供经验和对策帮助。

　　【关键词】房产项目;全过程;造价;控制;探析

　　1. 前言

　　1.1 房地產是国民经济的重要组成部分。促进房地产市场平稳健康发展，是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“美丽中国”的重要内容，在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。要进一步统一思想认识，坚决贯彻落实中央关于稳定房地产市场的各项决策部署，着力促进全国房地产市场平稳健康发展。

　　1.2 在现阶段房地产项目的管理中，如何进行有效的工程造价成本的控制与管理，并在确保工程质量的前提下，合理降低工程的造价，是各房地产企业普遍存在和关注的问题。建筑全过程造价成本控制与管理不仅与工程内容有关，还与项目所在地区的经济发展程度、建设参与者的管理和技术水平、国家及当地政府的政策等存在着密切不分的联系。

　　1.3 工程造价控制与管理是以建设项目为对象，为在目标的工程造价计划值以内实现项目而对工程建设活动中的造价进行的规划、控制和管理。因此，工程造价的管理和控制是贯穿于项目开发的全过程的，就是要在项目(1)前期准备阶段;(2)施工阶段;(3)竣工阶段，这三个阶段来进行控制和管理工程造价。

　　1.4 项目全过程工程造价控制与管理对我国房地产业的发展有着重大意义。做到事前、事中、事后控制，随着土地出让方式、拆迁(征迁)方式、人民群众观念的改变，土地的拍卖成本也越来越高，还有开发商(建设单位)自身资金链的紧张的问题，因此，在项目的前期准备阶段，施工阶段，竣工阶段这三个阶段，如何来加强造价控制与管理，降低工程项目成本是房产企业的当务之急、重中之重，必须要抓紧抓好，加上近2年国内出现了商品房库存压力较大、销售企稳回升不明显的情况，只有加强管理才能建筑房产企业在当今激烈竞争的市场经济大潮和全球化进程中立于不败之地。

　　1.5 工程造价全过程的控制与管理贯穿于工程建设项目从项目策划、规划、设计到建成投产整个的建设项目过程，是建设工程项目全过程的投资概念。所谓建设工程造价控制，就是从三个阶段来把工程造价控制在投资限额内，随时纠正偏差，以保证项目管理目标的实现，力求在各个建设项目中能合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。工程项目的这三个阶段分为：(1)前期准备阶段，含投资决策阶段的工程造价控制(涉及前期策划)、设计阶段工程造价的控制项及以开工前为核心的成本控制(含招投标阶段的工程造价控制、合同签订、合同管理和图纸会审等);(2)施工阶段，要严格控制工程变更现场的签证和索赔的解决等;(3)竣工阶段，涉及到结算审核、决算审计和跟踪审计等内容。在项目的各个阶段有不同的参加者，每个参加者的成本控制仅仅是针对其项目管理对象所进行的。

　　2. 前期准备阶段工程造价控制

　　2.1 投资决策阶段的工程造价控制。

　　2.1.1 投资决策是项目建设的最初阶段。

　　(1)长期以来，我国往往将控制工程造价的主要精力放在施工阶段-审核施工图预算、结算建筑安装工程价款，对工程项目策划决策阶段的造价控制重视不够。要有效地控制工程造价，就应将工程造价管理的重点转到工程项目策划决策和设计阶段。

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