房地产企业资金链风险管理研究

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摘要：[摘 要]近些年来，中国的房地产市场蓬勃发展，成为市场上的重要支柱产业之一，众多房地产企业凭借这股发展东风迅速发展起来，不断扩大规模。但是伴随着房地产的蓬勃发展，随之而来也产生了一些问题，资金的流通在房地产企业中占据着重要的地位，良好的资金链

　　[摘 要]近些年来，中国的房地产市场蓬勃发展，成为市场上的重要支柱产业之一，众多房地产企业凭借这股发展东风迅速发展起来，不断扩大规模。但是伴随着房地产的蓬勃发展，随之而来也产生了一些问题，资金的流通在房地产企业中占据着重要的地位，良好的资金链运营是房地产企业获得盈利和增强竞争力的重要因素，一旦房地产企业的资金链出现风险，不仅会导致企业自身运营的危机，严重情况下可能会引发房地产市场的泡沫和金融危机。文章基于此背景，希望就房地产企业如何管理资金链风险进行研究，为房地产企业的长遠健康发展提供一些建议。

　　[关键词]房地产企业; 资金链管理; 资金风险; 风险防范

　　1 引言

　　房地产企业属于资金密集型企业，良好的资金链管理是房地产企业财务管理的关键性内容，房地产企业建设期间长，并且所需投入的资金规模大，房地产企业对资金流动的高要求需要其具有良好的资金链管理能力，在房地产开发项目后期能够及时合理的回收资金，加快企业的资金回收速度是每个房地产企业追求的目标，因此文章对于房地产企业资金链风险管理的研究具有非常大的现实意义。

　　2 房地产企业资金链风险管理概述

　　对于房地产企业来说，其资金链运动的过程可以大致分为三个阶段：资金筹集、资金使用以及资金回收。资金的筹集是房地产企业整个资金链运动的开始，房地产项目所需的资金投入规模相当大，房地产企业只有筹集到足够的资金才能进行项目的开发和建设，引起资金的流动。资金的使用是在房地产项目建设过程中进行购置物资、发放工资、项目建设等活动，房地产企业只有充分利用资金才能实现资金的增值。资金的回收是整个资金链过程中最为重要的一环，只要项目投资过程中的资金及时回笼，企业才能保证资金链不断裂，这也是保证企业健康持续发展的必要条件。

　　与市场上其他企业相比，房地产的资金链运转过程所需的资金规模更多，而且资金运转的周期时间更长，也因此其所面临的资金链风险也越高，具体表现在其资金链运转的三个阶段：一是资金筹措风险大。房地产项目的开发建设工期长、过程复杂，投入的资金和人力、物力都较多，筹资中面临的风险高。二是资金使用风险大。考虑到房地产项目建设过程中所涉及的部门、人员多，经手资金管理的部门和人员也多，要着重分析资金运行使用过程中的高风险环节来有效防范风险。三是资金收回风险大。相较于其他企业以月、年为运营周期，房地产企业项目建设和投资一般要经过五年、十年甚至更久的发展周期，通常一个项目涉及数亿或数十亿的资金额度，其资金的回收需要依靠房地产企业的按时按额销售成功，一旦房地产最终销售环节出现断裂，则资金回收将会产生巨大的风险。

　　3 房地产企业资金链风险管理存在的问题分析

　　(1)资金筹集渠道单一。房地产企业开发建设房地产项目，所需的资金规模相当大，企业自身的自有资金难以满足融资的需求，因此房地产企业极度依赖银行贷款筹资，房地产企业的负债在资产结构中占比较大，财务杠杆较高，虽然这些年来我国金融市场繁荣发展，让房地产企业扩展了一些融资渠道，但是银行贷款基本上支持了房地产项目开发的全过程，房地产企业的融资渠道仍是较为单一。银行贷款的优势是筹资规模大，但是其也有很多不足之处，例如银行贷款会受到国家货币政策的直接影响，当国家实施从紧的货币政策，就会导致贷款利率的上升、贷款门槛的提高，从而带来房地产企业成本上升、资金链运转困难，严重情况下会导致破产清算。当前单一的资金筹集渠道，导致房地产企业面临较大的资金链风险。

　　(2)资金预算管理水平低。房地产企业建设项目周期长、投入高，因此必须进行有效的资金预算管理，对项目资金进行统一筹划安排。但是现阶段我国很多房地产企业在资金预算管理上还存在较多问题，与完善的预算管理体系存在较大差距。具体可以从以下两个方面来看：一方面资金管理前期缺乏评估，在项目建设初期没有对市场和项目本身进行充分的调研，并设计资金预算方案，导致资金使用过程缺乏科学的管理，从而造成资金的浪费。到了项目后期，一些项目可能就难以按时竣工，从而引发项目资金回笼困难，出现资金链断裂的风险。另一方面项目建设期间费用支出占比较高，对于项目过程中物资的采购、人力的支出都没有制订合理的计划安排，资金使用效率低下，期间费用支出率过高，费用实际支出与预算安排的差距过大，导致项目过程中可能会出现停滞，影响工期的推进。

　　(3)资金风险管理能力弱。资金是一个企业的“血液”，建立有效的资金风险管理体系，做好资金风险的预警、防范工作对于每个企业的生产发展来说都是至关重要的，尤其是对于资金链周转规模巨大的房地产企业来说。但是很多房地产企业没有树立科学的资金风险防范意识，在项目开发过程中十分注重利润而下意识地为了追求巨额利润忽视其中潜在的风险。在房地产项目开发前期，没有针对项目设计风险预警机制，通过高利率大规模举债融资，造成财务杠杆过高，风险提升过快，在项目建设过程中，也没有对常见的费用风险制定防范应对方案，当项目施工建设过程中市场环境变动或者是销售情况无法达到预期效果，就会导致企业处于放大的风险当中。

　　4 优化房地产企业资金链风险管理的措施建议

　　(1)扩宽企业筹资渠道。从我国房地产市场发展的实际情况来看，房地产企业的发展受到政府政策的影响和管控，因此，房地产企业要想改进企业内部资金链风险管理，可以更加注重政府政策因素，谋求发展机遇。一方面，政府为了支持房地产市场的发展，也出台了一些政策措施，房地产企业要时刻关注政府的政策变动，投资方向要紧跟政策的变动，切忌盲目贪大投资;另一方面，房地产企业也要不断扩宽外部筹资的渠道，可以借助当前我国二级信贷市场蓬勃发展的机遇进行上市融资，或者是发放企业债券，当然具体的投资结构和方向必须要着眼项目开发本身的主要特征，对融资方案加以制定和调整，使其更加科学和合理，有效降低资金链风险。

　　(2)优化资金链风险预警机制。首先，房地产企业要加强对资金链风险预警机制的宣传推广，在企业内部树立起科学的资金链风险管理意识，更多地普及资金链风险的危害以及资金链风险管理的重要作用，保证企业建设资金链风险预警管理机制能够具有更高的接受度和参与度。其次，房地产企业要根据房地产项目开发建设的特征来设置资金链风险预警指标，例如物料采购支出、工人工资支付、工期进展时间、机器使用折耗等标准，在项目运行前期根据历史经验和行业标准对这些指标设置合理的预警数，当项目运行过程中指标超出合理范围，管理者能够及时察觉到异常并做出反应，将资金链风险控制在发生的源头。最后，在制定资金链风险预警管理制度时，企业管理者必须明确资金链风险预警管理必须具备灵活性，由于房地产项目建设周期过长而市场环境变动在不断发生，资金使用的实际情况与预算标准肯定存在差距，因此，制定资金链风险预警制度不能是一日之功，必须要时刻监督市场环境变动情况和项目资金运用情况，对资金链风险预警制度进行不断调整，增强制度的实用性。

　　(3)加速项目资金回流。房地产企业资金的回流是整个项目最为关键的时期，项目资金回流的速度与畅通程度直接关系到了项目的周期，决定了企业是否具备偿债能力，是否有能力进行下一次的项目融资和开发等，因此，对于项目资金的回流房地产企业必须做好充分的准备，提高资金回流效率。首先，要做好市场的观测工作，制定相应的营销策略。随着生活水平的提升，消费者对于居住的喜好也不断在发生变化，房地产企业不能一味盲目销售，在进行项目建设的同时必须开展市场消费调研工作，充分了解消费者的喜好和需求，制定贴合消费者心理的营销方案，加速资金回流。其次，房地产企业要加快库存周转。房地产企业只有实现了终端销售才能实现资金价值增值，因此房地产企业要根据市场环境变化合理调整房价，通过适当的优惠活动来吸引目标群体，以实现资金的快速回收。

　　参考文献：

　　[1]晏津津.房地产企业资金管理问题及对策研究[J].财会学习，2020(9)：188-190.

　　[2]刘凌.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国乡镇企业会计，2020(1)：31-32.

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