物业管理成本核算中存在的问题及对策

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摘要：【摘 要】在新时代背景下，我国物业管理工作的整体水平在快速提升。但对于物业管理企业来讲，自身的经济效益以及业主的权益在发展过程中并没有得到最大限度的保障，这是当前物业管理企业在转型升级过程中所需要考虑的现实问题之一。因此，论文就当前物业管理

　　【摘 要】在新时代背景下，我国物业管理工作的整体水平在快速提升。但对于物业管理企业来讲，自身的经济效益以及业主的权益在发展过程中并没有得到最大限度的保障，这是当前物业管理企业在转型升级过程中所需要考虑的现实问题之一。因此，论文就当前物业管理工作当中成本核算存在的问题进行论述，通过解决成本核算工作中的问题，推动物业管理的成本降低。

　　【关键词】物业管理;成本核算;问题;对策

　　1 引言

　　在我国经济快速发展的过程中，我国物业管理工作的进步也非常明显，但是对于物业管理公司来讲，因为开展业务时存在复杂性以及多样性的特点，导致成本核算控制工作存在核算原则模糊、成本核算对象不够明确等缺陷，所以对于我国物业管理公司成本核算管理工作来讲是处于一个比较艰难的背景下的。对于物业管理工作来讲，成本核算工作和企业的资金链正常运转具有很大的联系，所以对于物业管理企业来讲，需要就當前的成本核算工作存在的问题以及相应对策进行探讨[1]。

　　2 物业管理成本核算系统的建设原则

　　物业管理成本核算系统的建设原则主要有：管理效益与成本全程管理相结合以及二级成本核算和集中核算相结合。

　　2.1 管理效益与成本全程管理相结合

　　对于物业管理工作来讲，进行成本核算是为了保证运营模式的整体优化得以实现，相关物业管理公司需要在成本全过程管理体系下，就各管理环节进行优化与完善，然后才能够对成本核算工作进行全面完善。因此，需要在开展相应的成本核算工作时，将管理效益和成本全过程管理进行充分结合，在这种背景下，物业公司和业主才可能在降低成本的同时，最大化地实现自身的利益。

　　2.2 二级成本核算和集中核算相结合

　　对于物业管理公司来讲，在进行组织系统建设时，设置了较多的管理部门，而且各管理部门之间联系并不紧密，处于比较分散的状态，对于管理部门来讲，其工作涵盖了管理、经营和智能服务系统。对于成本核算系统来讲，如果进行统一化建设，会导致任务变得更多，从而在众多任务压迫下使成本核算工作流于形式。所以需要就当前成本核算中的集中核算进行完善，建立总部和管理处分级归口的核算组织制度，工作人员需要对各级所需要承担的成本控制目标和管理职能进行确定，保证成本控制目标的准确以及管理的合理化。

　　3 物业管理成本核算存在的问题

　　物业管理成本核算存在的问题主要有：成本核算科目设置不科学以及成本核算手段落后。

　　3.1 成本核算科目设置不科学

　　对于当前物业管理公司的成本核算工作来讲，在进行成本核算时，明细科目设置较为简单，而且因为财务部门在进行成本核算工作时没有进行明细科目的分区以及设置，所以导致在开展实际成本核算工作时照搬集中核算的工作模式，只是设立了收支总账，而公司所管理的数十个小区的实际收支情况，则在成本核算工作当中不能够得到真实体现。所以在这种情况下，没有进行类别以及项目设置，会导致明细分类账目和相应的辅助核算账不能够实现，使公司成本核算工作变成一笔糊涂账，不能够为公司可持续发展以及决策制定提供有效的支持。

　　3.2 成本核算手段落后

　　对于我国当前大多数的物业管理公司来讲，在人工作业模式下，会计人员在进行数据的记账和对账工作时，会出现较多的重复计算工作量，这会导致大量的财力以及人力被浪费，而且也可能导致出现相应的误差，不能够为后续的各项工作提供保障，也不能够有效追踪公司的后续作业。在这种情况下，对于物业管理公司来讲，成本的降低将难以得到真正实现。

　　4 物业管理成本核算的改进对策

　　4.1 强化绩效考核，降低人力成本

　　对于物业管理公司来讲，在开展相应工作及服务时，本身只有拥有大批量的服务人员，才能够体现物业管理公司的服务水平以及服务质量，所以人工成本对于物业管理公司来讲，会占据总成本的80%左右。对于物业管理公司来讲，若想降低运营成本，那么降低人力成本是最为主要的途径。在降低人力成本的过程中，通过绩效考核的方法来降低人力成本是行之有效的手段。所以，需要在开展成本核算工作时增设人工费科目，而且就该科目下的一些辅助核算单位进行设置，例如，人工成本、外包劳务成本等。将人工成本和责任大小进行直接联系，为了能够切实保障人工成本得到降低，而且同步提升服务工作质量，需要保证绩效考核制度真正落实而且科学实施[2，3]。

　　4.2 提升成本核算工作人员素养

　　对于物业管理公司来讲，在开展成本核算工作时，工作人员的专业技能以及道德品质，对于成本核算工作所产生的影响是至关重要的，对于现如今的现代化企业发展来讲，高素质的人才是当前现代化企业发展过程中最需要的力量。所以物业管理公司需要在提高成本核算工作水平的同时，增强对复合型人才的引进，提高物业管理公司的人才储备水平，从而保证公司在激烈的市场竞争环境下取得优势竞争地位。需要注意的是对于物业管理公司来讲，在进行高素质人才引进的同时，还需要就现有的企业内部从事成本核算工作的人员进行业务技能培训工作，因为对于当前的成本核算工作人员来讲，对企业的运转模式以及工作内容都具有一定的了解，所以开展技能培训以及业务素质提升等培训工作能够使工作人员自身的技能得到进一步提升。

　　4.3 科学应用成本核算方法

　　对于当前的物业管理公司成本核算工作来讲，采用作业成本法，能够将传统的成本计算工作方法存在的不足进行有效的补充以及剔除，而且对于物业管理公司的管理人员来讲，在开展成本核算时，所投入的资源数量相比较于传统工作方法也会有所下降，所以物业管理公司人员需要在进行成本核算方法应用时，进行科学合理的选择。需要就当前成本发生的前因后果进行科学合理的分析，然后就成本核算工作进行科学合理的设置及应用。对于作业成本计算法来讲，其是在当前物业管理公司开展成本核算工作时应用较为普遍和具有实际作用的核算方法，所以能够在很大程度上使成本核算工作的效率及质量都得到改善与提升[4]。

　　4.4 更新成本管理理念

　　对于物业管理公司来讲，若想在开展相关工作时就成本核算工作质量进行提升，那么必须从根本上对成本管理工作理念进行更新，这样才能够使成本管理工作真正向着现代化方向转变，开展全面成本管理工作，推动物业管理公司的转型升级。在物业管理公司进行成本管理理念更新升级的过程中，需要明确全面成本管理不仅仅是对企业内部现有的物力以及人力所产生的消耗进行管理，同时，还需要就企业在经营与运作过程中内部结构调整、市场开拓以及企业规模调整等不断发生变化时，所产生的成本进行核算。所以对于物业管理企业来讲，如果想要在开展成本核算管理工作时，真正实现全面的成本管理，那么需要综合物业管理企业内部各部门进行共同成本核算工作，在统一以及协调指挥和调度下对成本核算工作进行加强。

　　5 结语

　　综上所述，對于当前的物业管理公司来讲，因为工作过程中本身产品就具有特殊性，所以在现代化的市场竞争环境下，如果想要获取优势竞争地位，那么就需要对当前的工作方法以及工作思路进行更新，在成本核算工作当中做好改善工作。通过对当前的成本核算工作进行分析以及探讨能够发现，成本核算工作的方法以及理念仍然比较落后，所以在新时代发展背景下，需要积极引进先进而且科学的成本核算方法，对成本核算管理工作进行精细化运营，这样才能够使企业在激烈的市场竞争环境下获取优势竞争地位。

　　【参考文献】

　　【1】纪玉东.物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].住宅与房地产，2018，510(25)：31+83.

　　【2】欧阳度.浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].经济，2016(11)：66.

　　【3】王悦.物业管理成本核算的问题分析及对策探讨[J].中国经贸，2018(07)：216-217.

　　【4】张颖.万方物业公司服务项目作业成本管理研究[D].大庆：东北石油大学，2013.[1] 2

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